【FFO是什么意思】FFO，全称是“Funds From Operations”，中文通常翻译为“经营性现金流”或“运营资金”。它是一个在房地产投资信托（REITs）行业中广泛使用的财务指标，用于衡量公司日常运营所产生的现金流量。FFO并不是会计准则中正式定义的指标，而是由行业内部发展出来的一种评估方式，帮助投资者更准确地了解REITs的真实盈利能力。
一、FFO的基本概念
FFO主要用于调整传统会计利润，以更真实反映房地产公司的经营状况。它排除了非现金支出（如折旧和摊销），并包括一些与房地产运营相关的收入。通过这种方式，FFO能够提供一个更清晰的视角，帮助投资者判断一家REITs是否具备持续的盈利能力和支付股息的能力。
二、FFO的计算方式
FFO的计算公式如下：
```
FFO = 净收入 + 折旧和摊销 + 其他非现金支出 - 非经常性损益
```
其中：
- 净收入：公司扣除所有费用后的净利润；
- 折旧和摊销：房地产资产的长期价值损耗；
- 其他非现金支出：如资产出售损失等；
- 非经常性损益：如一次性收益或损失。
三、FFO的作用与意义
| 作用 | 说明 |
| 评估盈利能力 | FFO剔除了折旧等非现金支出，更能反映实际经营能力 |
| 比较不同公司 | 适用于不同规模或不同资产结构的REITs之间的比较 |
| 股息支付能力 | FFO越高，通常意味着公司有更强的支付股息能力 |
| 投资决策参考 | 投资者常用FFO作为选择REITs的重要指标之一 |
四、FFO与其他财务指标的区别
| 指标 | 定义 | 是否包含非现金项目 | 是否适合REITs分析 |
| 净收入 | 扣除所有成本后的利润 | 包含折旧和摊销 | 不太适合 |
| FFO | 经营性现金流 | 排除折旧和摊销 | 非常适合 |
| EBITDA | 税息折旧及摊销前利润 | 排除折旧和摊销 | 通用性强，但不专为REITs设计 |
五、FFO的局限性
虽然FFO是REITs分析中的重要工具，但它也有一定的局限性：
- 不能完全代表盈利：FFO不考虑利息支出、税收等重要因素；
- 可能被人为操纵：某些公司可能会通过调整资产处置来影响FFO；
- 不适用于所有行业：FFO主要针对房地产相关企业，不适合其他行业使用。
总结
FFO是一种专门用于房地产投资信托（REITs）的财务指标，用来衡量其日常运营产生的现金流。相比传统的净收入，FFO更能反映公司的实际经营能力，并被广泛用于评估REITs的盈利能力和股息支付能力。然而，投资者在使用FFO时也应结合其他财务指标，全面分析公司的财务状况。
